Při nákupu či prodeji pozemku je velmi důležité, jak je pozemek zapsán v územním plánu. Právě charakteristika pozemku v územním plánování je zásadní kritérium ovlivňující cenu. V dnešním článku si posvítíme na to, co přesně územní plán je a jak se v něm snadno vyznat. Pokud v podobných odbornostech tápete, pokusíme se vám ukázat, že to není zas taková věda.

Co je územní plán?

Územní plán je dokument, který spadá pod územní dokumentace, která se vytváří pro obec či pro její konkrétní část. Plán musí být v souladu s územní dokumentací, která se vytváří na úrovni kraje a je obecním plánům nadřazená. Krajská dokumentace obsahuje zásady územního rozvoje a ty nesmí být žádným obecním plánem porušeny.

Územní plán definuje nejenom typ daného pozemku, ale také přesně reguluje vzhled a parametry případných staveb na těchto pozemcích postavených. V takovém území poté nemůže být postavena nemovitost, která by například výškou porušovala pravidla územní dokumentace.

Co obsahuje územní plán a z čeho se skládá?

Plán koordinuje koncept rozvoje obecního území a prostorové uspořádání obce. Primárním předmětem dokumentace je zastavěné území, řeší ale i potenciálně zastavitelné území či koridory.

Každý územní plán je tvořen výrokovou částí a odůvodněním. Výroková část má textovou část a grafickou přílohou. Textová část podrobně vymezuje jednotlivé části a možnosti pro jejich využití. Grafická příloha se skládá z několika výkresů a vyobrazuje územní rozložení obce. Obě části musí být ve vzájemném souladu. Pokud dojde k nějakým nesrovnalostem mezi textovou a grafickou částí, může to vést k neplatnosti územního plánu obce. Neméně důležité je i odůvodnění územního plánu. Odůvodnění má rovněž dvě části – grafickou a textovou.

Textová část odůvodnění nesmí opomenout důvody výroku, podklady pro jeho vydání a úvahy, kterými se správní orgán řídil při jejich hodnocení. Situace, kdy by v odůvodnění nebyl dostatek důvodů, by mohla zapříčinit zrušení územního plánu.

Jak územní plán vzniká?

Územní plán je výsledkem poměrně složitého procesu, který je řízen na základě stavebního zákona.

Změna územního plánu začíná zasedáním obecního zastupitelstva, které rozhodne o pořízení či změně územního plánu. Standardně se jednání uskutečňuje na vlastní popud či na základě podnětu jiného ze subjektů. Na to, jak můžete podat individuální návrh na změnu územního plánu, se můžete podívat v našem článku ZDE.

Po projednání zastupitelstva vzniká návrh zadání územního plánu, který popisuje hlavní záměry budoucí změny územního plánování obce. Takto zpracovaný návrh je mimo jiné doručován krajským úřadům a sousedním obcím. Veškeré subjekty mají následně možnost podat písemné připomínky k návrhu. Krajský úřad vydá rovněž stanovisko, ve kterém určí, zda má být návrh posuzován z pohledu dopadů na životní prostředí.

Připomínkované zadání je předloženo zastupitelstvu a v případě schválení je zpracován samotný návrh. Takto zpracovaný návrh je poté projednáván obcí a zřizovatelem územního plánu. V případě, že dojde při jednání k rozporům, návrh je přepracován.

Krajský úřad vydá koordinační stanovisko, ve kterém posuzuje soulad územního plánování s územním dokumentací rozvoje kraje.

Proces je ukončen veřejným projednáním a v případě schválení je územní plán schválen a vydán.

Jak se v plánu vyznat?

Stěžejní je pro hledání v územním plánu je grafický výkres. Ten si můžete představit jednoduše jako mapu, která obec dělí na barevné plochy dle jejich účelu. u každé obce se můžete setkat s nepatrně odlišným dělením ploch podle toho, jaký je celkový koncept rozvoje dané obce.

Grafický výkres územního plánu je běžně dostupný na internetu a po chvíli není vůbec těžké se v něm vyznat. Legenda výkresu se může zdát složitá, ale najdete v ní vše, co je třeba.

Nejzákladnějším dělením jsou plochy zastavěné, zastavitelné a nezastavitelné. Zastavitelné území je takové, které je v současné době nezastavěné, ale současný územní plán schvaluje budoucí stavby. Tyto plochy se dále dělí na několik podkategorií, které regulují typy staveb, které lze na pozemku postavit.

Běžně se v zastavitelných plochách setkáváme s plochami pro bydlení, pro dopravu a dopravní infrastrukturu či například plochy občanského vybavení. Co vše na takto specifikovaných plochách je a není možné následně vystavět, se dočtete v textové části územního plánu.

Nezastavitelné plochy jsou takové, na kterých není možné vystavět trvalé ani dočasné stavby. Výjimky tvoří liniové a plošné dopravní stavby, liniové a plošné stavby technického vybavení či účelové stavby, které slouží provozu a údržbě příslušeného funkčního využití. Tyto stavby ale nijak nesmí narušit funkčnost okolního území.

Na co koukat v územním plánu?

Uvažujete o koupi pozemku a před koupí nahlédnete do územního plánu. Co by vás v takovém případě mělo zajímat?

Zcela zásadní je, zda daná zastavitelná plocha svým typem odpovídá vašim záměrům výstavby.

Důležité je sledovat možná ochranná pásma. Může se jednat například o ochranné pásmo lesa či o elektrické vedení. Taková pásma by mohla znemožnit vaše případné stavební záměry. Pokud jsou již v současném územním plánu zavedena, snadno je ve výkresu naleznete, je ale důležité hlídat také možnost existence ochranného pásma v budoucnu.

Dalším možným problémem některých lokalit jsou záplavová území. Přítomnost i tohoto úskalí je třeba kontrolovat při nahlédnutí do územního plánu obce.

Územní plán je velmi komplexní dokumentací, která vám prozradí vše potřebné o daném pozemku či lokalitě. Pokud si ani po přečtení článku nejste jistí, co v územním plánu sledovat, vždy je dobré se před případnou koupí poradit s odborníkem.

V případě dotazů nám neváhejte zanechat komentář nebo kontaktujte autorku článku.